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Comment acheter des parts de SCPI à crédit ?

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Souvent supérieur à 4 %, le rendement des parts de SCPI explique leur succès auprès des investisseurs. Vous aussi vous souhaitez diversifier votre patrimoine en vous positionnant sur ce marché ?
 

Bonne nouvelle si vous manquez de liquidités ou préférez conserver votre épargne, il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. Ce montage vous fait bénéficier d’un effet de levier fiscal et financier, mais nécessite l’accompagnement d’un professionnel pour être réalisé.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

La société civile de placement immobilier, que l’on appelle aussi pierre papier, est un véhicule de placement collectif.

Elle utilise l’épargne collectée pour investir dans un parc immobilier varié, qui comporte des immeubles de bureaux, des résidences de tourisme, des fonds de commerce, etc., en France et à l’étranger. Elle assume ensuite la gestion du patrimoine et reverse une fraction des bénéfices aux associés.

 

Vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit ou comptant auprès d’autres particuliers (on parle de vente de gré à gré), ou par le biais d’un intermédiaire (courtier, établissement bancaire, conseiller en gestion de patrimoine).

En contrepartie de votre apport dans le capital de la SCPI, vous obtenez des parts sociales qui vous donnent droit, selon la nature de la société, à des bénéfices, une plus-value ou une réduction d’impôt.

Les différentes SCPI

Il existe trois grandes familles de SCPI :

  • La SCPI de rendement : elle gère un parc locatif et perçoit des revenus fonciers qu’elle redistribue aux associés. Cette formule est la plus indiquée pour l’achat de parts de SCPI à crédit ;

  • La SCPI de plus-value : comme son nom l’indique, elle ne poursuit pas un objectif de rendement,
    mais propose de générer des plus-values reversées aux associés. Pour y parvenir, elle investit dans
    des immeubles dégradés qu’elle rénove avant de les remettre sur le marché. Son objet est donc l’achat-revente ;

  • La SCPI fiscale : SCPI de déficit foncier, SCPI Pinel, SCPI Malraux : elles vous permettent de réduire votre assiette imposable en déduisant des charges ou en obtenant une réduction d’impôt.

La fiscalité des SCPI

Comme la SCI, la SCPI est fiscalement transparente. Les bénéfices réalisés ne sont pas taxés au niveau de la société (IS), mais à l’impôt sur le revenu, entre les mains des associés, au régime micro ou au régime réel.

Les revenus locatifs que vous percevez d’une SCPI de rendement, ou la réduction d’impôt d’une SCPI fiscale doivent donc être portés sur votre feuille d’impôt.

Comment fonctionne l'achat de parts de SCPI à crédit ?

Comme pour un achat immobilier en direct, le financement de SCPI à crédit repose sur un principe simple : vous demandez à une banque de vous accorder les fonds nécessaires à la souscription des parts, moyennant une rémunération (taux d’emprunt).

 

Le capital emprunté se verra appliquer le taux d’emprunt, qui permet de calculer la masse des intérêts. Vous remboursez ces intérêts et le capital restant dû moyennant des échéances, lesquelles sont couvertes partiellement ou intégralement par les loyers de la SCPI.

 

Il est possible de rembourser l’emprunt SCPI par anticipation, à condition de trouver un nouvel acquéreur sur le marché secondaire, ou de les revendre à la société elle-même.

 

Plusieurs types d’emprunts peuvent vous permettre d’acheter des parts de SCPI à crédit.

Le prêt personnel affecté et non affecté pour investir à crédit facilement dans une SCPI

Le crédit affecté est un crédit à la consommation dont les fonds sont utilisés pour la réalisation d’un projet et d’un seul : l’achat de parts de SCPI. À l’inverse, le crédit non affecté vous permet de disposer librement du capital.

 

Ces deux types d’emprunts présentent un avantage certain : ils sont faciles à obtenir auprès d’un organisme de crédit. Cet atout est contrebalancé par plusieurs inconvénients : 

  • le taux d’intérêt applicable est élevé, largement supérieur à celui d’un crédit immobilier. La rentabilité de votre investissement s’en ressent mathématiquement, puisque les gains seront grignotés par les intérêts.

  • la durée d’un crédit à la consommation est de 8 ans maximum (contre 30 ans pour un crédit immobilier). Cette durée de remboursement implique d’amortir le prêt sur une courte période
    ce qui se traduit par des mensualités élevées affectant très largement le cashflow de votre investissement !

 

En outre, vous ne pouvez pas bénéficier de l’avantageux mécanisme de déduction des intérêts d’emprunt de vos revenus. Il convient donc de privilégier l’un ou l’autre des crédits immobiliers à votre disposition : prêt amortissable ou prêt immobilier in fine.

Le prêt immobilier amortissable pour maximiser le rendement net

Le crédit amortissable est le plus fréquemment utilisé pour l’acquisition de parts de SCPI à crédit. Vous choisissez une durée d’emprunt, dont dépendra le taux d’emprunt. Celui-ci est ensuite appliqué au capital, les intérêts sont ajoutés et l’ensemble est divisé par le nombre de mois que dure l’emprunt.

 

Chaque mois, vous remboursez une fraction du capital restant dû (amortissement) et des intérêts. Ceux-ci étant calculés sur le capital restant dû, ils sont donc dégressifs. Au début du prêt, la part des intérêts est importante, puis diminue à mesure que le capital emprunté se rembourse grâce aux mensualités.

 

L’avantage d’acheter des parts de SCPI avec un crédit amortissable, c’est que vous bénéficiez du taux le plus avantageux, à condition de disposer de revenus suffisants et d’une situation professionnelle stable.

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Le prêt in fine pour un investissement autofinancé en SCPI

Le prêt in fine fonctionne selon un principe différent : tout au long de la durée de remboursement, vous assumez seulement les intérêts d’emprunt. Le capital est remboursé en une seule fois, à l’ultime échéance. Se posera ici la question de la liquidité des parts de SCPI pour le solder.

 

L’avantage notable du prêt in fine pour acheter des parts de SCPI à crédit réside dans l’autofinancement de votre investissement.

 

Puisque vous avez seulement à payer les intérêts d’emprunt mensuellement (soit 2 850 euros par an pour un prêt de 150 000 euros au taux nominal de 1,9%) et que les SCPI vous proposent un rendement annuel de 4 % net environ (soit environ 6 000 euros par an), vous pouvez dégager un surplus de trésorerie annuelle équivalant à la différence entre le rendement et le taux nominal (soit 3 150 euros par an).

 

Cette situation est particulièrement confortable financièrement en ce qu’elle n’affecte pas votre revenu disponible et donc, votre taux d’endettement.
Il faudra néanmoins veiller à disposer des liquidités suffisantes pour rembourser le prêt in fine en une seule fois à son ultime échéance.

 

À noter aussi que les intérêts d’emprunt d’un prêt in fine sont déductibles fiscalement des revenus tirés de la SCPI ce qui vous permet accessoirement de maximiser votre rendement net !

Pour être mis en place, ce type de prêt nécessite d’accorder une garantie à la banque, sous la forme d’un nantissement d’au moins 30 % d’un produit d’épargne comme l’assurance vie.

 

Le prêt in fine est proposé moyennant un taux immobilier plus élevé que celui d’un prêt amortissable. Ce qui à priori est un inconvénient se transforme en atout lorsque l’on se penche sur la fiscalité d’un achat de parts de SCPI à crédit.

Pourquoi est-il avantageux d'investir dans une SCPI à crédit ?

Alors, pourquoi préférer acheter des parts de SCPI avec un emprunt plutôt que d’investir en cash ? Pour trois raisons : vous permettre d’investir avec peu d’épargne, bénéficier d’un effet de levier et optimiser votre fiscalité.

Acheter des parts de SCPI à crédit, pour investir avec peu d’épargne

Même si l’achat de parts de SCPI reste bien plus accessible que l’acquisition en direct d’un bien immobilier, encore faut-il disposer des fonds nécessaires ou souhaiter mobiliser son épargne.

 

Avec une acquisition à crédit, vous assumez de faibles mensualités par mois, et vous conservez vos liquidités pour réaliser d’autres placements (sur des actifs financiers, par exemple), afin de diversifier
votre patrimoine.

 

Notez d’ailleurs que les parts de SCPI sont les seuls supports de placement pour lesquels les banques acceptent d’octroyer un crédit. Si vous souhaitez acheter des actions d’entreprise ou des obligations, vous devez le faire sur vos propres deniers.

Acheter des parts de SCPI à crédit, pour bénéficier de l’effet de levier bancaire

L’effet de levier est un mécanisme qui vous permet de décupler la rentabilité de votre investissement grâce à l’endettement. Au lieu d’investir 10 et de recevoir des gains sur 10, vous utilisez ces 10 pour emprunter 100, afin de recevoir des gains sur 100, et ce, moyennant les intérêts d’emprunt.

 

Acheter des parts de SCPI à crédit vous permet en outre de bénéficier de l’écart entre le taux d’emprunt et le taux de rendement de la société pour accroître la rentabilité du placement pierre papier.

Acheter des parts de SCPI à crédit, pour optimiser sa fiscalité

À condition d’opter pour le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, ce qui vous permet mécaniquement de diminuer votre base imposable.

 

Avec un prêt in fine, l’avantage est encore plus substantiel, puisque vous déduisez chaque mois l’intégralité des mensualités de vos revenus, et ce, jusqu’à l’ultime échéance.

 

À l’inverse, avec un crédit amortissable, seule la fraction correspondante à la mensualité d’emprunt est déductible. Au regard de la dégressivité des intérêts, ceux-ci pèsent de moins en moins lourd au fil du remboursement. D’où l’intérêt d’investir dans des parts de SCPI avec un prêt in fine.

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Comment obtenir un financement pour investir dans une SCPI à crédit ?

Comme pour un achat immobilier classique, l’obtention d’un emprunt SCPI est conditionnée à votre capacité d’emprunt et de remboursement. Il faut que vos revenus et vos charges, mensualités du crédit incluses, vous permettent de rester en deçà du taux d’endettement de 35 %.

 

En parallèle, vous devez justifier d’une situation professionnelle stable et d’un profil de bon gestionnaire, qui rassurent l’établissement prêteur sur votre capacité à faire face aux échéances régulières d’un emprunt.

 

Se pose également la question de l’apport pour acheter des parts de SCPI à crédit. Vous pourrez vous en passer si vos revenus sont suffisants, et l’avantage, dans ce cas, c’est que vous optimisez la rentabilité de votre investissement.

Pourquoi faire appel à un courtier immobilier indépendant pour ce type d'opération ?

Jusqu’en 2019, le Crédit Foncier finançait la plupart des crédits pour l’achat de parts de SCPI. Il a cessé son activité depuis cette date, et les autres banques se montrent plus frileuses à consentir des fonds pour ce montage.

Pourquoi ? Entre autres parce que même si le rendement des SCPI reste relativement stable, il existe deux risques majeurs : celui d’une moins-value à la sortie, notamment en raison des crises immobilières et sanitaires, et le manque de liquidités des parts.

 

Pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre financement, vous avez donc intérêt à faire appel à un courtier immobilier indépendant. Forts de notre expérience sur le secteur et grâce à notre solide réseau de partenaires, nous vous offrons un accompagnement sur mesure pour concrétiser votre projet.

 

Après analyse de votre stratégie, nous vous conseillons sur la SCPI dans laquelle investir. Nous utilisons ensuite notre force de négociation pour vous obtenir le meilleur prêt, au meilleur taux et aux conditions les plus avantageuses. Contactez-nous pour en savoir plus !


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