En France, la plupart des prêts immobiliers proposés sont amortissables, avec un remboursement du capital qui s’effectue sur plusieurs années. Fonctionnant sans amortissement du capital, le prêt in fine présente de nombreux avantages, essentiellement fiscaux.

Avec un prêt hypothécaire in fine, vous consentez une hypothèque pour garantir le crédit immobilier.
La garantie vous permet d’obtenir une avance de trésorerie de 50 % de la valeur du bien hypothéqué. Ce montage trouve tout son sens pour les emprunteurs âgés, pour réaliser un investissement locatif ou pour éviter un prêt relais.

In fine, qui signifie en latin « à la fin », constitue une modalité de remboursement d’un emprunt immobilier. L’hypothèque quant à elle est l’une des garanties que vous pouvez consentir à un établissement prêteur, pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit.

Vous êtes sans doute plus familier du fonctionnement du prêt amortissable, très largement répandu pour le financement d’un achat immobilier. Avec ce type d’emprunt classique, vous remboursez le capital emprunté sur une période allant jusqu’à 25 ans. Les mensualités se composent d’intérêts d’emprunt assis sur le capital restant dû, et d’une fraction du capital emprunté.

À l’inverse avec un prêt in fine, vous n’amortissez pas le capital. Celui-ci se rembourse en une seule fois, lors de l’ultime échéance. Les mensualités se composent donc uniquement d’intérêts d’emprunt.

Le prêt hypothécaire in fine est consenti sur une durée plus courte que le prêt amortissable (5, 7 ou 10 ans) et moyennant un taux d’emprunt plus élevé.

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Un prêt immobilier doit être couvert par une garantie, qui peut être une sûreté personnelle (cautionnement d’un organisme, caution d’une personne physique) ou une sûreté réelle
(privilège de prêteurs de deniers, nantissement, gage, hypothèque…).

Le prêt in fine avec garantie hypothécaire offre un droit de saisie, un droit de préférence et un droit de suite au créancier en cas de défaillance de l’emprunteur.

Si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit, l’établissement bancaire peut saisir et revendre le bien immobilier hypothéqué aux enchères ou en demander l’attribution judiciaire. Il dispose également d’un droit d’être payé en priorité sur les autres créanciers, et peut aller chercher le montant de sa créance entre les mains d’un sous-acquéreur le cas échéant.

Vous l’avez compris, avec le prêt hypothécaire in fine, vous remboursez le capital en une seule fois, lors de l’ultime mensualité. Rarement, l’organisme de crédit peut aussi accepter de différer le versement des intérêts au solde du crédit. Cette formule revient cher, du fait de la capitalisation des intérêts.

En contrepartie d’un prêt hypothécaire in fine, vous pouvez obtenir jusqu’à 50 % de la valeur du bien apporté en hypothèque. Avec un notaire, vous réaliserez les formations d’inscription d’hypothèque au service de la publicité foncière, ce qui a bien entendu un coût.

Il est possible de rembourser un prêt hypothécaire in fine par anticipation. Outre les pénalités de remboursement anticipé, vous devrez également payer les frais de mainlevée d’hypothèque.

De la même manière, il est possible de faire racheter un prêt hypothécaire in fine, mais comme la garantie n’est pas transmissible, vous devrez lever la première puis en mettre en place une nouvelle
avec la banque acheteuse. Cette opération a un coût non négligeable.

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Souvent, le prêt in fine est remboursé grâce au nantissement d’un produit d’épargne ou financier. Vous déposez une somme représentant au moins 30 % du capital prêté sur un support d’épargne comme l’assurance vie. 

Les fonds versés sur l’assurance vie produisent des intérêts qui serviront, à terme, à solder le capital emprunté. La banque s’assurera donc que la valorisation attendue de l’assurance vie s’approche du montant des fonds prêtés.

Autre possibilité : la revente d’un bien immobilier, dont vous affectez le produit au remboursement du prêt in fine hypothécaire.

En tout état de cause, l’hypothèque souscrite pour l'obtention du prêt in fine devrait suffire à désintéresser votre créancier (la banque) si vous n’êtes pas en mesure de rembourser l'ultime échéance. Bien entendu, l’objectif reste d’éviter ce type de saisie...

D’un côté, des mensualités plus faibles que dans le cadre d’un prêt amortissable, une fiscalité avantageuse ou encore l’économie sur l’assurance de prêt.

De l’autre, le risque que fait nécessairement peser le différé de remboursement du capital et un montant maximum de 50 % de la valeur du bien hypothéqué parfois insuffisant pour concrétiser un autre projet immobilier.

Premier atout du prêt hypothécaire in fine : les mensualités d’emprunt restent assez faibles malgré un taux d’emprunt élevé, ce qui s’explique par l’absence d’amortissement du capital. 

Pour un investissement locatif, ces faibles mensualités permettent alors de dégager systématiquement un cashflow positif (loyers perçus supérieurs aux charges). Ces particularités permettent alors de préserver votre capacité d’emprunt pour éventuellement emprunter à nouveau afin de réaliser un autre investissement locatif ou acheter votre résidence principale.

En outre, le prêt hypothécaire in fine offre un avantage fiscal intéressant aux investisseurs fortement fiscalisés : la déduction des intérêts d’emprunt jusqu’à l’avant-dernière échéance. 

À condition d’être assujetti au régime fiscal du réel, vous pouvez en effet déduire cette charge de vos revenus locatifs, et diminuer, voire supprimer votre imposition si vous parvenez à créer un déficit foncier.

Comme les mensualités se composent uniquement d’intérêts, vous profitez à plein de cet avantage que vous soyez en LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou en location nue jusqu’à solder le prêt hypothécaire in fine.

L’hypothèque constitue une garantie efficace en cas de défaillance de l’emprunteur, puisque la banque pourra récupérer sa mise de départ en mettant en vente le bien immobilier. C’est ainsi qu’elle n’impose pas la souscription d’une assurance de prêt, vous permettant ainsi de réaliser une économie allant jusqu’à 30 % du total de l’opération.

Enfin, le prêt hypothécaire in fine peut être remboursé par anticipation ou faire l’objet d’un rachat, et est consenti moyennant un taux fixe, ce qui vous permet d’avoir une idée précise de votre budget.

Pour rembourser un prêt in fine, vous comptez sur la valorisation d’une assurance vie ou sur la revente d’un bien immobilier. Dans l’hypothèse d’une moins-value sur l’une ou l’autre de ces opérations, vous devrez trouver une autre solution de remboursement.

Enfin, le montant accordé au titre du prêt hypothécaire in fine, qui se limite à 50 %, peut s’avérer insuffisant pour concrétiser un investissement locatif. Tout dépend de la valeur du ou des biens immobiliers que vous apportez en hypothèque.

Le prêt hypothécaire in fine s’adresse donc principalement aux personnes ayant déjà un patrimoine immobilier. Ne comptez pas sur ce type de prêt pour acheter votre résidence principale en tant que primo-accédant.

Comptant plus d’avantages que d’inconvénients, le prêt hypothécaire in fine peut être envisagé pour réaliser divers projets immobiliers.

S’il n’existe pas de limite d’âge pour emprunter, les banques comme les assureurs se montrent relativement méfiants à l’égard des emprunteurs âgés ou travailleurs indépendants. 

Organismes de crédit et assureurs proposent des taux d’emprunt et taux d’assurance élevés à ce type d’emprunteurs, qui risquent de dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France. Si le TAEG excède le taux d’usure, vous n’aurez pas droit au financement.

Un prêt hypothécaire in fine senior peut vous permettre de pallier cet écueil, car il est consenti sur une durée maximum de 10 ans et sans assurance emprunteur. De la même manière, les travailleurs indépendants, à condition qu’ils disposent déjà d’un bien immobilier à hypothéquer, peuvent ainsi obtenir plus facilement un financement.

Le prêt relais est conçu pour faire la transition entre l’achat d’un bien immobilier et la revente de celui que vous possédez déjà. Vous disposez d’un délai de seulement 2 ans avant de commencer à rembourser le crédit relais. Un délai qui peut s’avérer assez court, notamment si vous cherchez à revendre un bien d’exception et/ou atypique.

Grâce à un prêt hypothécaire in fine, vous disposez d’une avance de trésorerie de 50 % sur le bien mis en vente et de plus de temps pour concrétiser la transaction, ce qui vous permet de ne pas le brader.

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En tant qu’investisseur immobilier, vous poursuivez deux objectifs : dégager le meilleur rendement de votre investissement, et à l’issue de l’opération, réaliser une belle plus-value.

Avec un prêt hypothécaire in fine, vous pouvez obtenir 50 % du montant du bien à affecter à un autre achat immobilier. Celui-ci vous rapportera des loyers chaque année et lors de sa revente au terme de la période de remboursement, il sera très probablement valorisé. Vous pourrez utiliser la plus-value en tant qu’apport pour une autre acquisition.

À savoir : le prêt hypothécaire in fine peut aussi être consenti aux SCI pour l’achat d’un bien immobilier en direct, pour concéder ou rembourser des sommes en compte-courant d’associé.

Dans un premier temps, il convient d’estimer la valeur de l’appartement ou de la maison que vous allez hypothéquer, pour déterminer quel montant la banque acceptera de vous prêter.

Ensuite, il vous faut déterminer sur quelle durée vous engager pour que la mensualité soit adaptée à votre budget.

Enfin, il vous faut démarcher les différentes banques pour comparer les offres de prêts hypothécaires
in fine.

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