Avec plus de 206 SCPI en activité et 71,40 milliards de capitalisation (chiffres de fin décembre 2020),
les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont la côte auprès des investisseurs immobiliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine.

Le succès de ce type de placement immobilier s’appuie sur plusieurs avantages. Parmi ces atouts figurent l’accessibilité, l’absence de contrainte de gestion, et la perception de revenus nets de charges.

Désireux d’investir dans la pierre à moindre coût et sans soucis ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les différents types de sociétés civiles de placement immobilier, leurs avantages et inconvénients.

Une SCPI est une société qui permet d’accéder à l’investissement locatif en tant qu’associé.

Investir dans une SCPI revient alors à acheter des parts dans cette société, et non des portions physiques de biens immobiliers.

Il s’agit d’une épargne de type « pierre-papier ». Le marché visé est celui de l’immobilier tertiaire, les biens loués étant essentiellement composés de bureaux d’entreprises.

Gérée par une société de gestion, une SCPI exerce ses activités sous le contrôle de l’AMF ou Autorité des Marchés Financiers.

Deux principaux types de SCPI existent :

• La SCPI de rendement ;
• La SCPI fiscale.

La SCPI de rendement vous permet de percevoir des revenus fonciers sous forme de loyers, au prorata des parts que vous détenez.

Dans une SCPI de rendement, la société de placement est propriétaire d’un parc important de biens qui vous assure des revenus réguliers.

Ces derniers sont versés mensuellement ou trimestriellement et vous n’avez pas à vous soucier de l’aspect gestion des biens.

L’un des avantages de la SCPI de rendement réside dans la multiplicité des biens dans lesquels vous investissez. Enfin, les loyers sont déduits de toutes charges.

Avec une SCPI fiscale, vous investissez dans des biens à titre d’habitation qui vous font bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

C’est également une société de gestion qui s’occupe de toutes les démarches en lien avec l’investissement immobilier. Il s’agit notamment de la collecte des loyers et la gestion des biens.

Deux principaux types de SCPI fiscales sont à distinguer :

• SCPI fiscale Pinel ;
• SCPI fiscale Malraux.

Le principe d’une SCPI Pinel consiste à investir dans un bien immobilier neuf ou totalement rénové tout en profitant de réductions d’impôts.

Les bâtiments dans lesquels se trouvent les biens investis doivent être conformes avec les normes écologiques BBC (bâtiment basse consommation) et RE 2020.

Les économies d’impôts varient en fonction de la durée de mise en location des biens :

• 12 % de l’investissement si le bien est loué pendant 6 ans, avec un plafond maximal de 36 000 € ;
• 18 % de l’investissement si le bien est loué pendant 9 ans, avec une limite de 54 000 € ;
• 21 % de l’investissement pour une durée de mise en location de 12 ans, dans la limite de 63 000 €.

Dans ce type de SCPI fiscale, vous devez investir dans un bien immobilier à rénover, qui doit être obligatoirement situé dans une zone sauvegardée ou en centre-ville.

Le montant des travaux ne doit pas excéder 400 000 €.

Le bien rénové doit être mis en location pendant 9 ans.

Dans une SCPI fiscale Malraux, les réductions d’impôts vous sont octroyées en une seule fois à hauteur de 30 % des coûts des travaux.

Bien que le marché des SCPI ait été en partie affecté par la crise sanitaire, investir dans une SCPI présente des avantages à court comme à long terme.

En effet, les prix des parts pourraient baisser pour les nouveaux acquéreurs.

C’est dû à un nombre élevé de locaux inoccupés suite aux nouvelles mesures sanitaires (notamment le télétravail).

Les nouveaux acheteurs pourraient ensuite profiter de la reprise espérée du marché post-crise sanitaire... Une bonne occasion de réaliser un placement à long terme.

Les Français sont nombreux à se lancer dans ce type d’épargne immobilière. En effet, l’investissement en SCPI présente des avantages de taille.

Le « ticket d’entrée » est très accessible pour investir dans une SCPI. 

En effet, il est possible d’acheter des parts dès 200 € l'unité voire moins.
Il faut cependant noter que dans certains cas, vous êtes dans l’obligation d’acheter un nombre minimum de parts.

Globalement, investir dans une SCPI reste beaucoup plus accessible comparé à un achat immobilier classique.

En outre, vous pouvez acquérir des parts de SCPI à tout moment pour élargir votre investissement,
et vous pouvez également les revendre quand vous le voulez (mais avec des délais d’attente pour
trouver un acheteur).

Vous pouvez répartir votre placement sur plusieurs SCPI, ce qui a comme avantage de diversifier vos investissements.

Ainsi, il vous est tout à fait possible de posséder des parts dans plusieurs types de SCPI :

SCPI fiscale ou SCPI de rendement, SCPI fiscale Pinel ou SCPI fiscale Malraux.

Une société civile de placement immobilier détient souvent  des biens d’envergure qu’il est difficile d’acheter seul, tels que des immeubles ou des bâtiments commerciaux.

Cela inclut un grand nombre de locaux, de bureaux ou d’appartements répartis sur plusieurs immeubles qui sont mis en location, et sur l’ensemble desquels vous détenez des droits.

Même en cas de défaut de paiement de quelques-uns de ces biens, vous n’êtes pas impacté puisque la SCPI continue de vous verser des revenus stables.

En effet, vous percevez une fraction de la totalité des loyers issus de la location des locaux ou logements que possède la société civile.

En investissant dans une SCPI, vous êtes libéré des contraintes rencontrées dans un investissement locatif classique.

C’est la société de gestion qui s’occupe notamment de trouver des locataires et d’entretenir les biens.

Il faut savoir néanmoins que vos revenus sont amputés des frais de gestion.

Vous pouvez choisir entre différents modes de financement.

Ce type de financement vous permet d’acheter des parts avec une faible somme, généralement à partir de 200 €.

Grâce au financement au comptant, vous bénéficiez d’un rendement déduit de toute charge qui tourne en moyenne autour de 4 %.

Par ailleurs, le prix des parts intègrent déjà les frais de souscription. Vous percevez des loyers mensuels ou trimestriels nets de charge.

En plus d’être accessible, investir dans une SCPI présente aussi l’avantage de la facilité de financement.
En effet, si son montant est conséquent, vous pouvez payer votre investissement à crédit.

En général, les banques acceptent de financer un investissement en SCPI à partir de 50 000 € et sans apport et avec des taux très bas compris entre 1,20 % et 1,45 %.

Le financement à crédit vous fait bénéficier de quelques avantages dont voici la liste :

• Effet de levier grâce à un apport minimum ;
• Déduction des revenus des intérêts d’emprunt ;
• Choix entre le crédit amortissable ou le crédit in fine ;
• Possibilité de faire un remboursement anticipé.

Vous pouvez également financer votre investissement en SCPI grâce à l’assurance-vie.

Ce type de financement offre une fiscalité avantageuse. En effet, vos revenus peuvent bénéficier d’abattements fiscaux en plus d’un taux attractif qui baisse à 7,5 % si l’investissement va au-delà de 8 ans.

Notez que vous avez le choix entre le contrat d’assurance-vie par capitalisation et le contrat par distribution.

Dans ce type de financement, la nue-propriété est dissociée de l’usufruit et vous pouvez choisir d’investir en tant que nu-propriétaire ou usufruitier.

• Si vous optez pour l’investissement en usufruit, vous percevez tous les loyers pendant la durée du démembrement ; une fois la période de démembrement terminée, les loyers reviennent au nu-propriétaire ;
• Si vous choisissez d’investir en nu-propriétaire, vous ne bénéficiez pas des revenus fonciers, mais vous n’avez pas d’impôt à payer.

Les risques sont inhérents à tout type d’investissement immobilier.

En investissant dans une SCPI, vous devez tenir compte de certains paramètres qui rendent l’investissement plus ou moins risqué : 

• Le rendement peut varier tout au long du placement immobilier ; vous pouvez limiter les risques de baisse de rendement en diversifiant les zones géographiques de vos placements, mais également les types de biens (locaux commerciaux, bureaux, etc.) ;
• Pour être rentable, l’investissement doit s’inscrire dans la durée - il faut en effet au moins 8 ans pour que le placement soit rentable ;
• Revendre vos parts n’est pas toujours facile si vous décidez de le faire - cela dépend de la demande et donc du marché.

Cet article devrait également vous intéresser si vous avez déjà des prêts en cours et un projet immobilier.